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2019-10-07 05:49

  洛杉矶都市圈的房地产经纪人杜继红 (Jennifer) ,拥有上海和美国加州房地产经纪执业执照,熟知加州地产走势,尤其对于洛杉矶当地不同社区有丰富知识和经验。今天她应邀来和小乐聊一聊关于在洛杉矶买房,如何选择社区地点的话题。 小乐:大家好,今天接受我们访谈的是洛杉矶房地产经纪人杜继红 (Jennifer),早在2004年 Jennifer 就在中国上海从事房地产行业,2012年初到美国洛杉矶,加入 My Top Home 公司,对于洛杉矶地产有着丰富知识和经验。今天我们就来聊一聊,关于在洛杉矶买房应该如何选择社区地点。 Jennifer:大家好!根据2016年中国人海外购房趋势报告,中国超过三千万美金资产的超净值人士里面,在美国买房的人,其中51.8%是属于全球资产配置,分散风险,38.3%是属于自住,剩下移民的7.8%,理财的2.1%,后两项加起来都不到10%。具体中国人买房从我接触的客人来说,也反映出这个现象,的确很多客户买了房子都是超过3-5年都不会去住的,3-5年后等孩子长大了才会去住。来自中国的购房者中近期不会居住的比例也越来越大,所以交房即出租的占比逐年增多。 对于很多国内的购房者来讲,如果他们对美国不熟悉,就非常需要有一位有经验的房产经纪根据他们的购房目的,针对性地推荐地点。因为房产投资的地段非常重要。 由于洛杉矶有宜人的气候,舒适的环境,优良的学区,www.144022.com丰富的就业机会,还有地道的中餐,所以很多人认为洛杉矶有长远的投资潜力,将洛杉矶作为美国房地产投资的第一选择。那么洛杉矶这么大,如何选择购房的地点呢?我是这样建议的: 1. 购房目的 首先要根据个人、家庭的具体需求,如果为了孩子就学,那么需要在指定的学校附近购房。如果客户是要投资,不是为了孩子上学,那么需要看房子是否具备投资条件。三个标准:第一,是否具有升值空间;第二,是否有很强的变现能力;第三,要看出租回报。这三个标准里面出租回报并不是最主要的因素,最主要的因素是升值潜力,如何确定有没有升值潜力,那么还是那句经典语录:Location! Location! Location! 当这个地段非常安全,学区又好,那么升值潜力肯定不错。 2. 学区房 谈到学区,分华人学区和白人学区。学区的指标主要看 API 分数,满分1000分,700分以下不算学区,800分以上才算。900-1000分是算作十分学区。 在十分学区当中,华人区的城市有圣马力诺 (San Marino),圣马力诺五万多人口,是以独栋别墅为主体的区域,房龄一般比较长,占地一般在1-2万尺,容积率低,大多深宅大院,社区里经常半天看不到一个人。但是学区是一流的。这里平均房价是在三百万到四百万之间。 其次是大家耳熟能详的亚凯迪亚 (Arcadia),一个城市优美、学区优异的华人富豪区。它位于华人密集的圣盖博谷地区,距离洛杉矶市区约20公里。这儿气候温和宜人、城市优美秀丽、学区质量优异,吸引了大批富裕的华裔家庭定居于此,并推高了城市房价。是洛杉矶地区最适宜投资置业的城市之一。位于北区的橡树高地和圣塔安尼塔街区是著名的华人富豪区。市内参天古树、生态坡地、自然公园随处可见,华人餐饮、华人教会、华人商业十分集中,还有象征华人生活的99大华超市。 当然,最受华裔青睐的还有优质的学区,亚凯迪亚联合学区是洛杉矶最顶尖的学区,大部分学校都是满分学校。亚凯迪亚市在2015年、2016年连续两年荣获《商业周刊》评选的加州“最佳育儿”城市第一名。亚凯迪亚高中 (Arcadia High School) 最近评分有所回落,主要是因为华人占比大大增加,很多华人学生是从高中移民过来,语言方面稍微弱势,对整体分数略有影响,但是整个学区还是非常好的。这里的房产均价在150-200万之间。像孔雀园、橡树园、高地 (Highland)。在这个引领时尚和实现梦想的胜地,经常会有邂逅明星的惊喜,大家都知道洛杉矶乃是全球电影和娱乐的首都,时有一些名人身影,如传承中华文化的陈氏太极拳传人陈正雷,城市民谣风格的歌星郝云等精英聚集,藏龙卧虎,所以如果客户的预算在150-800万的华人好学区,选择空间比较大,我们一般会建议这个学区。 其它一些传统的华人区域我一般不太推荐,究其原因,主要是安全度不高,其次学区不是很好。这些地方仅仅是语言比较方便而已,路上随处可见中文字样的招牌和同胞,大多居民来自中国广东和台湾的早期移民。 好的区域除了学校好,还有很重要的指标是人员组成结构“二高一低”,即:居民学历高,收入高,犯罪率低。美国平均家庭年收入是5.6万美元,加州平均是6.1万,而刚才说的亚凯迪亚是17万,圣马力诺是23万。当地财政收入是用于当地的建设和安保的,香港正版精准挂牌九肖所以这些地方很安全。 近两年的购房客人中年纪在35-55岁的占比较大,其中35-45的年龄段不希望去华人集聚的地方,而是希望去一个白人区域,融入白人的生活。那么下面我介绍几个白人好学区。 拉卡纳达 (La Canada),这里是10分学区,人员组成90%以上都是本科学历,家庭年收入是23万。这是一个保持传统白人生活习惯的区域,社区里有高尔夫俱乐部、网球、图书馆、电影院等设施。社区人口两万多人,房屋类型只有独栋别墅,没有联排和公寓,容积率非常低。白人大概占73%,亚裔大概占18-19%。北部的山景房将圣盖博谷和洛杉矶城市风光尽收眼底。 年龄段40-50岁的客人,选择购房地点希望与同胞们保持若即若离的距离占比较大,希望距离华人区稍有距离,但是又不希望太远,这样既能及时享受中餐的美味,又可以融入以英语为主体语系的社区氛围。那么对于希望选择距离华人区不远的白人城市的客人,我会推荐在华人区旁边的白人好学区,首选是格伦多拉 (Glendora)。 格伦多拉 (Glendora) 随着华人在洛杉矶的逐渐增多,沿着大洛杉矶地区210号高速公路东移是个稳定的趋势。在沿着210逐步出现了一些亚裔(以华裔为主)人口开始聚居的城市。多数城市的以华裔为主的亚裔居民占到了一成左右。而210号高速公路边的格兰多拉市就是其中之一。在大洛杉矶地区,格兰多拉市被誉为格伦多拉誉为“山麓的骄傲”,不仅居民收入较高,学区也很好。是一个富裕的城市。 这里房型也各种各样。从早期的20世纪的平层,到风格低调的牧场式住宅,再到多层公寓,到大房型的住宅应有尽有。格伦多拉的社区包括:摩根牧场、蓝知更鸟山、沉默牧场、橡木树乔、隐藏泉、和伊斯利峡谷屋。这个城市白人占比78%,亚裔之前是7-9%,这两年增加到11-12%。这里离亚凯迪亚只有15分钟,居住人群大多是中产阶级,家庭年均收入在8.6万。社会秩序很安全,马路上几乎看不见警车。学区是9分。商业配套非常齐全,Walmart、Cosco、HomeDepot、BestBuy 都有。西餐非常地道,中餐也有5-6家,所以这里吸引了众多华人前来投资或者自住。 接下来我们讨论尔湾 (Irvine),这是一个可圈可点的城市。近十年以来,一直成为亚裔新移民的港湾。城市人口21万,4所高中,亚裔占比60%左右。十分学区。房产均价在100-150万。特点是容积率高,栋间距非常小,有点像国内的开发区。占地面积一般在3000-4000(平方英)尺,5000尺占地面积算是比较大的,120万的价位占地面积7000尺以上的很稀缺。 一部分来自中国南方的客人希望要去海边城市,有家的感觉,也有一些北方的客人到这里感受异域风情的,我喜欢推荐属于价格中位数的拉古娜湖 (Laguna Niguel)。这附近有四个城市相连:Laguna Niguel、Laguna Hill、Laguna Wood 和 Laguna Beach。 小乐:那么现在能否针对三种不同的买房需求,来谈谈选择的标准有什么不同吗? Jennifer:这是一个非常好的问题。首先是自住的限制条件,是为了孩子的教育抑或只是颐养天年。资产配置的话就不受这些条件的限制,主要是全球分散风险,看升值空间,看是否容易变现。我会问客户的投资定位,是长线还是短线年内想要达到什么收益水平。然后根据这些需求推荐热门区域,比如亚凯迪亚 (Arcadia) 和尔湾 (Irvine)。 想要长线年以上,就会建议他去一个现在不是最热门的,但是长期看会有很大的上升空间的区域。比如白人区拉古娜湖 (Laguna Niguel),既有山景,也有海景。现在增幅不高,因为华人知道的少,但是现在购房的大部分是亚裔,以后会进来更多。所以将来热度会上升。我的客户60%预算在100-200万之间,对这样的客户,拉古娜湖就很合适。对于预算在一百万以下的客户,选择就比较受限制,要根据具体需求定位。 小乐:如何判断所购房产是否具有很强的变现能力呢? Jennifer:是否具有很强的变现要看市场热度,稀缺度。如果大家都能体会到一些新的热点区域的优势,那么这些区域的热度就会上升。我是真心建议客户不要去传统的华人区集聚区,很多移民喜欢生活在那里的原因,除了生活方便之外就是自身对熟悉环境的依赖感太强,但是安全度和资源分配并不乐观。 最后要建议的是,在价格谈判方面多参考经纪人的意见,经纪人会帮你分析三个评估系统的组成(政府评估、银行评估、市场评估),成交历史、还有售房意图。如果卖家是养老换房,那么一般要价可能都低于市场价,这样的情况要尽快出手,否则就会失去机会。 如果卖家是要升级换房,改善居住条件,一般都比较有房产经验。杀价一定要把握市场时机,每年的4-10月之间竞争激烈,如果调查发现价格合理就不要轻易杀价。11月房源会少很多,因为美国房子上市天数会影响成交价,市场低迷的时候就会从市场上撤掉。另外过了10月大家都要过节了,房源也会减少很多。 杜继红毕业于西北农林科技大学,2004年开始从事房地产,拥有上海、美国加州房地产经纪执业执照,曾担任上海最知名的房地产中介公司中原地产、汉宇地产经理,熟知美国,中国房地产走势,准确把握上海,洛杉矶房地产进出最佳时机,懂《易经》,多次公证受托于国内知名人士的购房委托,为客户洛杉矶购房谱写10个月增值23%的记录。查看详情

  Michael Dong董鹏,是美国21世纪地产公司资深经纪人, 美国工商管理MBA学历, 勤奋刻苦,拥有加州地产经纪执照,加州房地产经纪人协会(CAR)成员,美国房地产经纪人协会(NAR)成员。多年建商工程管理经验,可为您的房产重建加盖装潢出谋划策。我们的团队服务南加州洛杉矶地区,橙县新港市,尔湾市,森林湖市,约巴林达市以及奇诺岗,奇诺,东谷,安大略,库卡蒙格牧场,芳塔纳等东部地区。专精自住房屋买卖,投资房屋买卖,房屋出租。我们会协助您开办银行账户,办理贷款,无论您是美国本地身份还是国外身份都能协助您贷到款,各种方案,带您选区挑屋,验屋收房,开通水电煤气电话上网等一切后续服务,完成整体购屋步骤。我会协助您办理子女入学,租车买车,房屋清理及装修等服务。我们专业,诚信。欢迎加我微信,每周会有新房源信息发布。

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  留学数据显示,近60%的中国留学生都选择了美国,而且留学越来越呈现低龄化趋势。孩子在美国读书,尤其是即将就读高中,是否需要购买学区房就是一个非常值得重视的问题。 那么,留美学生家长到底该不该做美国房产投资呢?先来了解一下美国的学区房。 1. 在美国,什么是学区房?  美国的中、小学分公立、私立两种。如果家长计划让孩子读美国私立中小学,那么就跟“学区”没有关系了。美国有“学区”概念的,主要指的是公立中小学,在美国,90%的孩子上的都是公立中小学。

  对于初到美国买房和租房的新手,一定要对美国的房屋保险有所了解,因为美国的房屋保险是必不可少的。我们平时所谈及的美国房屋保险,一般是指买房者为自己的房子购买的保险,这是最基本的保险。其实美国的保险还有很多名目,如在美国租房子,租客也需要购买一个“租户保险”以保障自己财产的利益不受损失。今天小乐带您全面了解一下有关美国房屋保险的十大常见问题。

  房地产市场如过山车一般起起伏伏,此时让房屋能有最大的机会以最好的价格出售,比以往任何时候更显得重要。当然基本的维修和清洁工作至关重要,但没有人希望花钱做不必要的装修。 以下五项简易可行自己动手的装修方式既简单又便宜,可明显为房屋增值。 厨房 从买家的角度来看,厨房通常是最重要的房间。开放式厨房受人喜爱,所以如有足够预算,拆除一面独立的墙将厨房变成开放式。

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